各位来宾，非常感谢大家出席商业空间与节能设计这样一个年会，今年的会议是第二次，第一次在北京搞的时候也是国内第一次搞这样的活动，我想这是一个非常有意义的一个主题。那么当然了在中国目前阶段，无论从购物中心的角度，还是超市的角度对节能，对空间设计还只是在一个成长的阶段，我相信通过这种会议的举办，有力于加深大家对这个行业的了解。同时也能为绿色的购物中心，绿色的零售业做一些积极的努力。那么根据本次会议的安排呢，我今天上午跟大家交流的是区域型购物中心的有关商业规划和定位的问题，因为本身的题目比较大，所以在今天上午讲的中重点讲区域型购物中心的市场定位和它的商业规划，因为商业规划同样是一个非常大的课题，下午专门有一位成路，澳大利亚回来的一位总经理他会讲商业规划的问题。那在今天上午的规划当中呢，可能我重点跟大家交流的是关于购物中心区域型购物中心的业种和业态组合的问题。那么我想在整个今天上午的交流时间中会跟大家讨谈三个方面的问题。

    第一个什么是区域型的购物中心，区域型购物中心的主要特点是什么？

    首先要明确区域型购物中心的一个大致的含义。那么在看区域型购物中心自身的特点有助于我们更好地去把握，在空间设计方面，在商业规划方面应该注意哪些问题。

    第二区域型购物中心的优势表现在哪里？那么这种区域型购物中心的优势在商业规划业种业态组合当中又如何去实践。

    第三个问题是区域型购物中心的市场定位和商业规划的成功之道。

    首先呢跟大家简单的沟通，中国，国际上对购物中心的区别的方法，分类的方法。那么这个标准是去年下半年，由购物中心产业中心，上海购物中心协会，大连市购物中心专业网，还有深圳和广州的购物中心和房地产组织联合在一起，做这么一个关于购物中心分类标准的这么一个建议，因为大家也比较知道。把中国购物中心分类可能是三咱：第一种是城市型的，第二种是社区型的，第三种是城郊型的。这三种分类基本上是按照面积，5万以下，5万至10万，10万以上的，但是结构各个国家各个购物中心发展的实际情况看，可能购物中心对分类方面越明确，可能越有利于引导开发商，引导我们的运营商，进行购物中心的开发和规划。同时对于更好地搭配不同业种和业态也会有一种引导作用。在我们购物中心的分类当中，确定两点。就是典型的购物中心和特色购物中心，分为两大类，这两大类当中典型的购物中心是完全按照国际购物中心协会的一个分类规则。那么在超区域型、区域型、社区型、邻里型购物中心当中，今天我们跟大家介绍是区域型的购物中心。那么区域型购物中心通常情况下的规模，4万至8万平方米，唱导的一站式服务这种理念，在主要商圈上是五公里，其实也有在中国特定的情况下，中国的区域型购物中心的这种商圈范围要小于五公里到十公里这样的一个范围。在我们对购物中心整体的分类做了一个大致上的一个了解之后，我想我们今天重点谈细分购物中心内型在中国已经具备了一定的客观基础，那么分这么种类的时候，跟大家介绍是从规模、商圈、业种业态这三个角度去做判断。那么有这么多的购物中心类型，中国的实际发展情况是什么样的，结构购物中心产业中心目前正在编转的《2007年中国购物中心发展报告》当中有一个初步数据，但是这个数据很有可能经过进一步的完善，还会有一个微调，变化不是很大，我们把这个发展报告当中初步数据所统计出来的跟大家做一个沟通。那么超区域型的购物中心在中国的，我们的统计指标当中占33%，那么比2006年的时候下降了11%，而有一个类型的购物中心叫区域型的购物中心占比达到了32%，它有一个数字是增长速度最快，比2006年增加了14%，那么意味着什么？意味着可能在未来一段时间中国的区域型的购物中心将会有一个更大的发展。也基于这样的一种分析结论。我们和焦点房地产网一直在全国正在巡回一个活动，这个活动叫做区域型购物中心巡回式主题论谈，也是要把区域型购物中心的一些规划理念，开发的一些要点，跟更多的业内同仁进行讨论和交流。那么今天把不同类型购物中心发展变化当中区域型购物中心提高速度最快提出来。意味着我们在下一步的整个购物中心产业发展的过程当中恐怕也会对不同的购物中心有一个取舍和判断。也就是未来的区域型购物中心会引起更多的开发商的关注，那么同时呢，有关的政府主管部门也会依据不同类型的购物中心发展给予不同的分类指导，我们会提出这样一个见意。

    那么我们先首进入第一个问题。什么是区域型购物中心，客观地来讲，对区域型购物中心的定义呢，我查看了一下有关的资料。美国、日本、澳大利亚都是有不同的定义。那么在中国我们目前阶段用这么一个定义，那这个定义是否完善，也需要跟各位做进一步的讨论。我们在中国当中的这些定义是这样解释的：区域型购物中心，指将商业项目的目标消费群锁定在一定范围之内，并且根据本区域内商业环境及消费者的特点而打造的购物中心，旨在成为区域范围内的商业龙头。那么从多种购物中心类形的一个比较，发展比较上来看，刚才也跟大家介绍了一组数字。那对消费影响更为深刻的应该未来的一段时间是区域型的购物中心。那么区域型的购物中心可以根据特定服务和辐射区域的消费特点，更加有效地进行品牌组合，有利于有效地展示该区域生活的全景。这是区域型购物中心一个初步的界定，也有他一个在与结合业种业态组合，品牌方便组合的一个优势。那么我们第二个小的角度去看，区域型购物中心的主要特点是什么。大家其实可以看，区域型的购物中心在中国目前阶段虽然成长速度很快，我们看北京这个城市就会发现一个有意思的事，就是更多的购物中心可能在做这种大型的，有的开始做社区型的，可是在中国，在北京，可能有一些区域型的购物中心并不了解，我记得在我们区域型购物中心第一站有一个叫意事达广场的，在北苑家园，这样一个五万多平方米的购物中心，事实上他的资金是零，能够达到很多城市中心区的这样一个购物中心资金水平，那么为什么？因为他们的消费品类是比较高的，对于一些品牌进入的一些品牌，对于老百姓日常生活的这种满足，能够基本上保证它有足够的销售，能够产生足够的利润，所以资金的水平与成长正在能够反应出入住购物中心这些租户是否能够正常地经营，能够经营得很好，能够经营得很稳定，那么在区域型的购物中心的主要特点当中呢。建筑上的表现形式是多楼层的，4层左右。那4层左右主要是为了有效地使用土地。所以大家会发现一个很主要的区别，区域型的购物中心往往不会太高，因为这主要是考虑区域型的购物中心来自的客源主要是附近的销售，他们对于往上一层去逛商店的意愿还是要受到一些影响的，那么在建筑面积上主要是5万至8万平方米为主，当然了我们刚才在分类当中大家也可以看到是4万到8万，那为什么区域型购物中心主要的主要建筑面积变到了5万到8万呢，这主要就是结合中国的国际，就是行业标准，对于购物中心来讲是有一个城市购物中心这样一个分类，所以在分类标准中我们也结合这点去讨论。因为他不是单纯的社区型的购物中心，中国的区域型购物中心可能存在的一个误区呢，就是把区域型的购物中心理解成社区型购物中心。这就我们做了一个5万平方米的起点，这样一个目的主要就是想让这样的区域型购物中心、社区型的购物中心作出一个区别。在动线设计上，客流动线实现的全线浏览，很少有商业的死角。在功能定位与商业规划这方面是满足区域的全客层、全年龄层生活体验。也就是它面对的是一种以家庭式消费为主导的这样一种消费形式，既然是家庭式消费那么我们所需要引进的业种和业态应该紧密地围绕家庭式消费这一字去展开。再有一个在功能定位与商业规划方面它非常注重的是连带的服务配套设施。最后一个特点是交通的问题，交通的问题不光要有公路系统，交通路线相连接这样一个系统。同时它非常看中在一个区域内，这一个区域型购物中心在区域当中所处的交通条件和交通环境。那么中国的区域型购物中心虽然取得了这么大的发展，但是客户上存在一定的制约性因素，我认为目前阶段主要是二点。第一点是缺乏城市规划的支持，存在局部地区开发过剩、局部地区不足的情况。其实大家可以看到的，在北京这样一个城市，有很多个城市的新区开发和建设，过去一段时间我们对城市的发展与商业项目之间联动的这种关系考虑的并不是很周到。昨天恰好参加了一个“你在北京还好吗”这样一个主题论坛，我在会上开了一句玩笑，如果是我们五六年以前，甚至是更早的时间，我们住在天通苑，住在望京这样的一个新城，可能你在生活上感觉到特别扭，所以我说那个时候你可能会得出结论，这就是我住在望京，我住在天通苑并不是很好，因为我没有感觉到生活上的这种优势和便利的环境和条件。这意味着什么，意味着在我们整个的规划当中，对于哪些类型应该开发，怎么样类型的商业利用，应该说还存在一定的障碍，还有一些问题需要去解决。那么这就造成了有些地区开发量过盛，比如目前的望京，从几年前没的商业，到现在商业风拥而上，意味着未来我们开发的这些项目可能要面临着这种调整，或者叫洗礼，甚至是冲击，那么我们为什么不能在规划当中去规理这些东西，为什么要等到问题发生后才会反思这些问题的存在。那么同样，在有些地区生活不便的特别情况还依然存在，所以我想在局部开发过剩，局部地区不足这样一种情况，存在的情况下，对于区域型微加工的入主的品牌它会很痛苦，它可能会对一个区域有兴趣入住，但是这个区域当中肯定有好几个项目都是这样的一个项目，那么它该去选择那一个。那么有些地区它很想进入，但是没有相应的商业物业，商业地产的项目，允许它去选择。像这种情况，不但是北京，其它很多的大城市了也都有这种的情况。第二个障碍是业种业态相对贫乏，我记得我是在去年11月20号发布了一个叫《中国购物中心业种业态相对规范》，通过分析中国引进到购物中心的业种和来态，我们再去平衡再去分析中国现有购物中心存在的业种业态，发现一个很在意思的事情，我们罗列进去的实际上通常能够入住的购物中心的业种业态有很多的并没有出现在中国的购物中心当中。这些购物中心不但是区域型购物中心，也包括社区型的，邻里型的，也包括超区域型的，意味着我们中国的购物中心的发展在引进品牌方面，在进入零售商合作方面存在的很大的障碍。也与我们零售业本身发展偏向百货，偏向超市，专业店发展并不充份这样一个特殊情况，这几个结合在一起讲。大家其实可以去看，一个购物中心它发展的速度非常快的国家和区域，其实它这个区的零售商、零售业，特别是它的专业店发展一定是迅速的。有零售业物业发展作为支撑，北京市购物中心的上流产业发展的充分，竞争也充分，发展也分充，那么对于这种行业场地发展来说，这起到很大的帮助作用。第二个就是说除了业种业态之外，连锁店和加盟店的数量存在一定的不足。在澳大利亚有很多的区域型购物中心，它和以进的品牌以加盟的方式，但是在中国加盟店品类太少，可能基本的大家会看到面包店、咖啡店、饮食厅、餐厅就是这些。但是对于一些文化类的可能就很少很少，我记得在几个国家看到，文化图书像这样一种新的图书加盟店，在中国很多城市就没有见到这样的加盟店。所以我想中国在整个的区域型购物中心发展当中所有些应该是通过购物中心商业网点这样一种建设能够引导更多的业种，根据老百姓现实生活的需要，能够产生这种新的业种，那么能够帮助老百姓提供更加便利的一种生活。所以我们通过这两点去看中国的区域型购物中心发展存在着一些制约性的因素。但是这些制约性的因素目前阶段应该说有了很大的一种改观。包括商业网点规划的逐渐地去完善，讨论征求意见，那么也有很多欣欣的业种和业态，特别是大家最近一段时间可以观注一下，围绕儿童主题的专业店，有些新的品牌正在诞生，这些新的品牌我想会对区域型购物中心这种家庭型消费为主打的型购物中心型态产生非常好的帮助。
第二个大的问题是购物中心的主要优势，区域型购物中心我列出这么一个无需回避同质化。其实这个问题大家会有疑问，其实同质化我们是不是都应该回避呢，你这个问题肯定不对。我们应该要回避同质化，要有特殊化。但是反过来说，业种业态虽然不丰富，但是业种业态零售店的品牌数量、品牌规模一定是有限的，那么最关键的是我们把这些品牌充实到那一类的项目当中，这些项目与其他的项目如何去区别，如果我想很多的购物中心特别是在城市中心的这种商业大家其实可以发现，在某一个百货店，但某一个购物中心看到的品牌，在另外一个购物中心看到的品牌可能难以产生这种实质性的区别。但是这是城市中心区商业本身难以克服的障碍。但是呢对于区域型的购物中心，我觉得同质化没有产生负面的影响。咱们以香港购物中心为例，大家其实可以去看一下香港的购物中心。那么香港的购物中心是以区域型的购物中心作为主要的发展类型。它跟美国的购物中心不同，美国的小的可能邻里型的，区域型的可能是偏多。但是到了香港，区域型的购物中心是足够主导整个香港的购物中心产业。那么它有这么一个区域型购物中心市场作为主体的这样一种产业结构。大家去发现，太多国家的购物中心它里面所引进的这些租户，品牌重叠度非常大。但是呢，每一个购物中心与另外一个购物中心之间又相安无事。大家能够处得很好，能够各自服务各自的消费客源，那么这样就意味着很多的区域型购物中心把目光盯在引进特色品牌、引进高档品牌上，我认为是存在误区的。最关键的是，我们要把我们自身的区域型购物中心服务于谁明确下来。那么你与另外一个购物中心区域型的或者是其它型的中心在客观上到底有如何去区别，这是一个非常有意思的现象。所以我说我们到香港去看购物中心，我们也做了一本香港跟深圳一家公司做了一本叫《与香港购物研究报告》，那么你再去看，香港购物研究报告当中所逻列的52个香港购物中心它的里面的品牌同质化同样非常高的，它没有同质化吗？我觉得它也有，而且它的同质化一定深度上也很深，但是它的每一个购物中心由于客源定位得好，非常准确，它服务的商圈也是非常非常有效。所以呢各个购物中心之间能够保持一个协调致的整体的发展。那么所以呢，香港区域型购物中心它应该说是对大陆的区域型购物中心是有一个很好的启发。

    那么区域型购物中心，我个人认为，我三大特定的属性。为什么加了特定，那么三大特定意味着它可能与其它的购物中心有区别，这是我们在做区域型购物中心的商业设计也好商业规划也好，可能都需要考虑的一个主要的特点。那么这三个特定是什么呢？一个是特定的商圈范围，第二个是特定的消费对象，第三是特定的品牌组合。它并不需要你把更多的国际一线品牌引进来，它也不需要你把全北京第一个入注的品牌引进到区域型购物中心当中来，它不需要太多，很多品牌这种区别，因为什么？因为它服务的是商圈，辅射的商圈，就是自身可能只有三公里五公里就这样一个范围。那么在三公里和五公里范围之内，它所面对着消费这样的消费特征，消费习惯，消费趋势，消费文化，它是非常能够准确把握主的，那么所以它只需要组合自身的商圈，组合自身消费对象的特点去明确我这个区域到底应该重点是哪一类的品牌。所以在三个特定的这种条件下，对于区域型购物中心来说，它能够解决当前中国品牌不足的一个问题。如果说超区域型的购物中心有十万平方米以上，如果没有特色的品牌，特色的业种，没有特色的业态，那么它的生存和发展肯定会面临着一定的挑战。但反过来，面对同样的品牌资源，我们做成区域型的购物中心，我们只满足自身特定的商圈人所的消费需要，那么可能对于区域型购物中心的成功来说比超区域型购物中心在目前现实条件下更加容易成功。

    第三个呢跟大家重点讨论区域型购物中心的市场定位和商业规划。那么我们第一步，先跟大家交流讨论市场定位和商业规划基于什么？有一个标准。我想两个。第一个问题已经跟大家进行了解释。区域型购物中心的项目具有三大特定的属性。这个跟大家进行了讨论与交流。第二个问题呢就是定向的消费，充分，就是定向消费的充分迎合与适度引导。那么这种定向消费的充分迎合是什么？是说我们在所有的定位中，在业种业态规划当中，你要把这个本地消费群所需要的东西能够完全地去满足。但是呢，并不要做太超前的引导。因为在区域型购物中心当中，你只需要做以充分地去迎合这种消费，不需要超前性的引导，你只需要有适当的引导就可以了。这也是也超区域型购物中心有明显的地方。那么大家还可以看到，我们不讲哪个购物中心的名字，那么它可能这一个购物中心，它在消费理念上它可能不叫充分迎合，它可能会叫充分引导，它可能会叫适度迎合。这是区别很多不类型别类型重要的一个特征。所以呢在区域型购物中心这个方面我们一再强调的是充分迎合四个字。也就是充分迎合下我们要引进哪些方法，这些东西都是迎合性的业种业态。那么在市场定位当中我们跟大家讨论五个方面的问题。第一个是适合的规模，刚才我讲了5万到8万也好，4万到8万也好，它其实都有一些消费的基础的因素需要你去分析，那么在这一些规模的判定下，我们需要讨论的问题呢，需要了解需要研究的问题，包括人口规模、消费实力、生活习惯、文化背景、消费趋势，那么大家其实可以看到，当你确定区域型购物中心适合的规模下，你要考虑这么多因素。但是呢，你对超区域型购物中心要把握这些因可能要辅射30公里、50公里这样一种范围，那么你如何去了解这么多广泛区域的消费习惯，文化背景，所以呢在区域型购物中心当中，我们需要确定的一个尺度叫适合的规模。因为你能够在一个适合的规模的范围之内，准确的，充分地了解你需要了解的，所以的这个调查因素。第二是零售商的开店计划和要求。在确定适合的规模的时候，同样我们还是以确定零售商他需要的到底是什么样模式的发展，需要多大的面积，他有多大的要求，那么随着城市中心区商业的继续饱合，竞争的空前刺激，事实上有很多的零售商以及开始关注到区域型购物中心的市场，那么也有很多的零售商开始把自身的发展目标确定到不是城市商业龙头，去确定到城市某一个区域的商业龙头，去扮演这样一个主打作用。大家接着关注一下，包括北京的北部，北京的东部，通州，甚至于未来北京的西南，大家都可以看到有很多的零售商他为了抢占这些区域的一个至高点，开始跟我们开发商进行广泛的合作和接触。所以呢你在确定购物中心，区域型购物中心规模的时候，特点的时候，不要跟零售商的开店计划和整体的进度要保持一致。那么现在之所以能够说区域型的购物中心已经到了可以发展的程度阶段，就是因为我们零售商的选主习惯也已经在向区域型的方向再去做转变。所以它会给开商商很大的空间。第二是适合的位置。在适合的位置当中，要体现便利，不用开车也可以到达，是一个到达性极强的枢纽位置。我觉得客观上讲，适合的位置，五个字，非常简单，但是大家看，以北京为例，有很多的区域型购物中心因为是属于见缝插楼这样的一种做法，所以它并没有合理的在这种区域当中占据做商业的这样一个位置，它是属于没有，是在一个空的场地当中去建的区域型购物中心，所以说也面临着很大的一个挑战。如果说前期规划，能够从城市归划角度非常严密的话，那么为了体显便利，我们可以在规划之初设定这个区域型购物中心在哪儿的位置，那么其它周边的住宅如何去跟它配套。所以在目前阶段适合的位置可能在中国很多城市做起来很难了，因为有很多区域它的住宅开发已经连成片连成规模，它可能要做的这个位置也只能是相对合理的一种位置。第三是适合的定位，适合的定位包含以下这几个方面的理解，第一个是丰富和引导区域型购物中心的生活氛围，营造体验化商业空间。这种体验化的商业空间，不是针对超区域型购物中心需要有，   需要有，OL需要有，其实这是因为大家的生活方式，消费趋势发生了变化，无论你做的是哪种类型的购物中心，你可能更多地都要考虑为它营造一个生活的范 围，营造这种体验的空间，所以这并不是区域型购物中心具体的特征，是所有商业项目随着这种消费趋势的转变都需要有，加以重视。第二不仅提供购物环境和购物场所，更应成为社区生活和人际交流的重要组成部分。我记得北京和深圳都有区域型的购物中心，它能够把很多的社区的文化活动跟自身商场的发展做一个很了的交流和整合，它的区域型购物中心当中也在周末的时候可能会变成这个小区居民交流的一个场所，所以我想呢这些都是区域型购物中心与超区域型购物中心不太一样的这些环节，它也扮演一些特殊的角色。
适合的定位当中比较重要的一点，也就是第三点，是全客层、全龄层的家庭式消费。家庭式的消费，是相当于把我们所引进的业种业态以你所在的区的这种消费者的特点做一个很好的分析之后，面向这种家庭提供综合性的基本服务，那可能在这种家庭式消费当中既在满足孩子，可能还要满足老人，还要满足中年人这种的一种消费习惯。那么对于这样的品牌组合来说，它其实难度，品牌整合力度相对于超区域型购物中心来说要容易很多。第四种是适合的业种业态组合。它要体现都市生活需求，强化功能组合基础上的品牌组合。为什么我们要说要强化功能组合基础上的品牌组合呢，因为有很多的购物中心在招商之初，一下子就把自身的眼光盯住了某一个品牌。这个品牌一定要入住，那个品牌一定要入住，但它把一些品牌确实引进来了，却发现怎么自身购物中心整体的拉动力没有施放出来，为什么大家并没有选择性的意愿到它的购物中心中来，是原因在整个购物中心的功能搭配上可能确实有。所以我想呢，更多的区域型购物中心应该首先抢化功能，也就是根据本区域的消费特征，我要把什么样的功能引进到我这们区域当中，那么在每一个功能里面我们再去有代表性的品牌，有号召性的品牌去充实自身的功能。第二点是一站式日常生活服务。大家其实可以看一下刚刚的香港区域型购物中心，那么香港区域型购物中心特点：购物、餐饮、休闲娱乐、文化、旅游、生活服务等。它是体验都市生活的各种需求，但是我们在中国大陆的区域型购物中心它跟香港有些不同。我们体现的是日常生活服务，它体现的是都市生活需求。那么在香港的区域型购物中心当中，更多的强调的，大家可以看一下，服装、休闲、娱乐、中式的中方餐饮，西方餐饮，化妆品，个人用品店，生活必需品，这些香港的区域型购物中心主要的就是这几个。但是到了我们大陆，在很多的城市，我们在日常生活服务当中要强调的，这是我给大家罗列的。一会还会有一个进一步的分析。购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游、生活，特别是在生活服务这四个字上，我们有很多的文章可以做。因为通过我们去年做购物中心业种业态分类规划当中，我们发现中国的购物中心当中缺失最多的不在于购物类的这种业态，那么最大的缺失是在生活服务类的这样的业态。有很多的应该能够进入购物中心的，我们没有进入。在很多城市的购物中心当中，比如说恋家这样的房产中介，其实它是非常强有力的，那么实事上在北京你去看区域型购物中心已经开始逐渐强势，把这种配套形的生活服务这样一种新的产业引进来，更多的还没有意思到这样一种类型。第五点是重视与城市整体的互动和共享。区域型的购物中心，其实他一定程度上对城市的区域的贡献力度是非常大的，那么我们刚才来讲，中国的区域型购物中心规划还比较缺乏，那么下一步区域型购物中心的发展一定要注重它在整个城市发展过程当中各自所扮演的不同的角色。形成与整个城市发展格局相适应的一种和协的体制。

    下面一个问题是区域型购物中心的规划。因为商业规划很大，我们今天讲的业务，围绕业态来讲，那么在区域型购物中心当中，功能设置上，大家可以看，服饰类、超市类、娱乐类、休闲类、服务类、餐饮类大概是这6种，但是目前阶段，我们比较强化的是购物、服饰类，超市类和餐饮类。但是在休闲、娱乐方面我觉得我们还有很大的空间去扩展去挖掘。对于区域型的购物中心在业种业态组合方面呢，也有这么一个大体上的2007年的报告当中，做了一个869项目品种数大致上的一个分析，当然这个数字，就是各种建议性的业态比例，并不一定跟每个项目完全一致。它只是结合中国现在目前整体的情况，我们把北京这个城市它的体现出来的一些数值跟全国其它城市一些数值进行综合比较之后，我们得出一个建议。那么在百货、超市这两种业态方面，区域型购物中心面职大概在35%，那么电影院、儿童乐园、社区文化设施占30%，小型生活类专业店占10%，中小型餐饮占15%，其他配套占10%。大家其实可以看结合咱们这五个百分比，大家对比一下，看一下目前我们所见到的购物中心区域型购物中心按照什么比来做的。大家其实可以发现，更多的区域型购物中心是以百货店和超市自身做为全部，也就是我可能引进了一个百货店，引进了一个超市，它可能占我的面积达到了80%、90%，那对于业主无论是从经验角度，还是对于居住社区居民生活便利程度来讲，都有一定影响的，是负责的影响。所以正常形势上一种比例应该是百货和超市加在一起，大部分占35%左右。那么第二个数值，电影院、儿童乐园、社区文化设施30%，这一部分我们目前的购物中心是差别非常大的。除了电影院之外，我们的儿童乐园，社区文化设施，特别是社区文化设施还非常非常的活跃，所以呢，通常情况下社区的区域型购物中心有这么高比例的社区文化设施，那么它一定会成为社区生活当中的一个神经中枢。但是反过来看，我们很多的区域型的购物中心并没有在这方面做出应该做到的强化，所以它无法在本地的特定居民当中产生一种心灵的归属。这次我们区域型购物中心在商业规划当中，在业种业态规划当中很可需要重点考虑的。然后小型生活类专业店，应该说这个比例10%在各个城市比例都差不多。中小型餐饮15%，这个数字我们绝大部分的项目都要有突破。也就是说我们过去在发生招商难的情况之后，来跟百货，来跟超市谈判合作不顺利的情况下，用什么能够带动人气的，能够有助于缩短培育期的，一定是餐饮业。所以在中小型餐饮的搭配上，我们很多的区域型购物中心搭配的比例，把社区文化设施这一部分的比例完全移值到餐饮业。那这样一种倒挂的方法，让更多的社区居民会把你区域型购物中心理解成一种商业城市，而不是大家心理当中产生一种它是社区的家，它没有这样的一种心态。所以在中小型餐饮方面，也不易太多，因为毕竟它是就近消费为主，是实地化商业的这种特征。所以他在中小型餐饮上，在快餐上，在休闲餐饮上，搭配的比例也不易太高。这是我的一个建议。当然了，大家一定会有开发商反对的一种观点，这主要是因为你从物业长期角度去看，那么它的比如何能够让社区文化的设施得到很充实，这种社区文化设施它的持续经营比较长。那么中小型餐饮呢达到15%-20%之间，应该是已经是一个比较合理的比例。即使它超过了20%，甚至我们有的项目做到了30%、40%，那其实我们的不是在做区域型的购物中心，那应该说我们在做区域型的美食中心，所以购物中心应该是购物中心自身具有的特点。

    那么在整个业态比例建议当中呢，我们提出这样一个比值。反过来，我记得我们最早讲过，迎合性的消费和引导性的消费。那么在区域型的当中，我们同样也一个建议。就是80%作成迎合型业态，20%作成引导型业态。那么意味着就是说我这个社区的，我的区域型购物中心当中所包含的这些业种，这些业态，不但能够完全的充分地去满足我们居民的需要。同时我也会给社区的居民提供一些超前性的一种引导心态。那么这个比例我认为是，但它也不是一个定值。这主要是结合发展报告，还有我们在深圳有一些社区型购物中心调研报告得出来的一些结论。那么当前对于区域型购物中心在业种业态比例搭配当中，我觉得这业种业态方便有一些误区。就是区域型购物中心采取了是一种社区型购物中心的功能定位和业态组合，并没有充分地体现出特定的商圈、特定的消费对象、特定的品牌组合，区域型购物中心这样一种特点。那么更多的区域型购物中心是用“超市+百货”等同于区域型购物中心的商业组合，我想这也是一个比较大的薄弱环节。所以正是基于中国目前区域型的购物中心有这样一种发展的不同理解，就使这种购物中心因为你只是“超市+百货”，那么中国的超市品牌数量有限，中国的百货品牌数量有限。如果退一步讲，社区型的超市，社区型的百货就数量更加有限，所以这些区域型购物中心那就在整个的购物中心对外的形象具有明显的一种趋同性，没有办法形成区域型购物中心应该有的特点和优势。这是说我们结合目前中国购物中心的，区域型购物中心发展的容许状态，也包括其中的深圳，对深圳社区型购物中心的一个调研，做出一个大致上的结构型建议。那么在这种结构型建议当中，跟大家再声明一点，这只是个建议，并不是说项目按它的比例就一定能够成功，那么每一个项目我们还会有不同的特点和要求。希望大家在自己的项目执行过程当中，结合自身区域的这种实现情况再做一步合理的判断和取舍。所以今天关于区域型购物中心，特别是它的市场定位和它的业种业态组合，我谈了自己的一点观点，这里面有些观点是不一定准确，也希望有机会跟大家做更深入的交流，也希望大家给予批评指正。好，谢谢大家。