我们这次所讲呢，就是以商业设计为中心，对于一个购物中心开发建设中，以及运营中起到什么作用，这个为大家讲解一下。三宅设生先生是五年前从日本来到我们北京首佳来工作的，所以说他一直接触购物中心的一些建筑和设计，利用这五年的工作经验来做一下介绍。作为购物中心，大致分为两条主线，一个是以商业为主线，还有一个设计主线。现在的购物中心大概上有七种，七种大致方式，这样我们把它分为一个以商业主，一个以购物为主，或者说是通过设计上去体验购物中心它的形象和功能这两方面。购物中心从字面上理解的话，首先第一是购物，把购物作为一个它的中心主题，但是通过购物这种东西结合形式，多业态的结合形式，我们又不单单通过购物的形式去吸引顾客。作为一个购物中心的话，它的主要的竞争方式是单独的购物形式会逐渐形成由不同的业态，不同的形式来不断地吸引顾客，它的购物中心通过休闲方式参与购物欲望。通过购物中心它所处的位置，人人环境一个大的基础上，所以现在大家看到的，一共有八项。我们有八种不同的购物中心的形式。作为我们购物中心的建设，我们是不是从很专业的角度去考虑他，真正能够体验出购物中心的内涵，这种方式跟我们中海首佳这五年的工作经验通过不断地去调查，从做一些实际的业务上，我们现在总结出一个，就是大家所看到的。有针对50%的项目没有在一个很好的商业规划里去开始做商业建筑，可能存在一些具体的原因，建筑上的报批，可能比较紧，比较赶。先要做一些建筑上的设计，但是这些都会影响到后期的商业规划，包括下面几乎98%以上的商业地产，并没有专业的商业公司进行设计，而导致产生的损失，还有其它一些20%与90%都是在不断地运营之中，设计之中所产生的一些问题。我们大致数了一下，会产生一些什么样的损失呢，我们分为三块。一块就是对于前期的招商，招商就会受到一定的影响，原因就是因为区域化，区域化规划得并不是很合理，包括店铺使用面积，因为这个防火险连或防盗险连它的设置上的问题，不能够使店铺的面积得到充分的发挥，这是一点。第二点就是投资过大，在这个设计过程中，因为这个要反复进行修改，包括结构上一些修改，它的内装上一些修改，以及它的设备上重新更换拆除这一块东西的投资会大。同时第三点运营的成本比较大。在我们这个购物中心正式开业之后，因为前期的这种规划不合理，可能会造成一些，我们能源的无形消耗，大家知道这个电你不用的话也可以在消耗之中的，你支配不合理的话，它无形消耗会产生，包括这些设置的空转，需要与不需要的地方配支不搭，导致设置的一些空转，和后期的增加无用的设备，它本身的维护费用增大。做为我们设计业来怎样才能进入一个最恬当的商业设计的时候，我们首先要分析出这些不足的各个地方，然后我们整体的思考，也就是说我们既然把问题分为三大块的话，那我们在解决这些问题的时候，需要把这作为一个整体的东西去分析，把它做为一个整体协调性，我们中海首佳提到的一站式服务，包括前期的规划，以及后期的设计，通过一站式服务去解决它的每一个步骤所出现的问题。我们稍微举几个我们在这五年之中有不同的案件，出现一些不可思议的地方，给大家讲讲。

    大家可能在购物中心设计中知道我们前期有一个整体的规划，然后通过整体规划之后，进行店铺的招商，店铺的计划，同时因为这个招商不断地变化，我们可能要修改这个整体的规划，所以说在前期的时候，很多人都会我后期也要修改，那么我前期的一个工作不一定要做得很细，等后期去修改也可以，但是往往这种想法你就会有导致我们的初期的整体规划已经不是很完善，那结果造成后期的投入的增加。所以说在这个初期的规划当中，它就很重视后期的运营，包括我觉得后期运营，它怎么去运营才能操作得更好，以及前期的整体规划之后， 进入到设计中去的话，涉及到一个水、电设备这些东西的时候，因为前期的整体规划它的一个方向性决定它的后期操作简便和复杂性。我们要注意的风险第二就是不能满足各个消媒者的要求，所以说我们通过这个表可以看到，每一种店铺，每一种店铺的类型，它都通过它的不同的对这个建筑设计要求，和店铺上的设计要求，所有的这些基本涉及的东西。包括我们前期说的有八种不同东西的类型，然后再加上每一种购物中心中它的不种业态的组合，所以说才能形成它的最初期的建筑设计和内装设计的一些基本的风格，这样的话才能形成一个比较完整的购物中心的情况。在这个图上可能我们没有体验出什么，在各种业态变互的背后存在着是我们的消费者，消费者因为地区的不同，就是湛造一个当地著名，我们如何把购物中心做得好的话，就是如何要把握住当地的这个著名，当地的消费者，他们的一个需求。只要掌握这个才能在它所在的区域得到它应有的，稳定的客源以及一些固定的发展。

    那这样的话，我们在背后讲一讲，也就是说最影响到购物中心后期的一些运营上的困难，包括后期的投入过大的原因，就是它设备的问题。设备投入比较大，那大家现在所看到的这个表，是通过我们多年的工作经验，总结出的各种业态，包括它后面的一个仓库和办公室，它所需要的有哪些设备是必需的，那些是可选的，那些是不需要的。但是因为地区不同，我们刚才所提到它所处的位置不同，它的购物中心内置形象并不像我们所做的表那么完善，或者说有它与不同的业态。而这样的话，我们必须在初期的时候，在构架建设初期的时候，在规划的时候要把这种表格一定要做得完善，记我们哪些业态会进入，它需要哪一些设备，必须要详细划清楚。

    那这样的话，大家可能会说每一个店铺进驻的时候，它可能会提出一些自己的要求，对于不同的设备也好，不同的地区要求，反正这个店铺它也要提出要求的话，那我前期不用采集情报，自然而然这个情报会到我手上的，但是如果说要在那个时间段再去采集情报的话，我们可以已经做下去了，我们要面临着修改，所以说在前期的时候，包括招商也好，规划也好，设计也好，建筑设计也好，整体的一个商业规划也好，必须每一个部门前期进行有效地配合，才能导致后期的好进行。那我们知道在你的招商过程当中，我们要做一个招商的手册，招商手册里我们要把自己的外装也好，内装也好，你的风格希望要体显给招商客户，他才能通过你的内装的好与坏，豪华不豪华，适不适合他的风格，才能进驻到你的店。所以说在我们初期的时候规划，在商户入住之前一定要有整体的公路空间的基调，所以说在后期，当商户入住之后，他有新的要求的话，有可能会破坏到我们什么呢，要加一些设备的话，那我们天花的勾划就要改变，这样的话直接引响公路部分的它一个整体布局。我们怎么解决这个问题呢？我们就要往前推，往前推到哪一个阶段呢，就推到建筑设计，有的说在我们建筑设计，设计院它本身就要在一定程度上就要考虑到后期通过这个商业规划所产生的一些必要的一些设备增加，根据不同区域的话，要使用不同的设备。我们刚才讲到的关于这个各种业态它所需要的设备，进入哪一些设备，现在大家看到这种表格是商业设备它所站的体积和所处的位置。大家可以看到大部分的东西都是在天花之内的，刚才说的，你这个设备增加多少，你天花调顶的高度直接影响到一个整体的效果。我们通过这种表格去分析这种到底第二个设备它所处的位置和前后的排列的一个顺序。

    大家现在所看到的这个表，就是说在，我们刚才所说的表是因为建筑设计的时候，必须要我们掌握的一个表。现在大家看到的这个表格，在招商过程中要不断地跟客户，跟商户不断地进行恰谈之后，确定它所事实需要的，包括电、水、排风、尾气各方面需求的一种。这个是一个防火的区间，这是因为防火规划所导致的它这个店铺设计有一些失误。我们接下来讲一讲各种店铺，各种业态的店铺具体的机制性置和设备的一些商业要求，它所导致的，我们如何去避免因建筑设计不合理导致后期的投入。大家所看到右边这个表，这个表就是说，比如我们举一个餐饮店，它在用餐的时候会有一些什么样的要求，这个要求不是在建筑设计这段时候拿到的，而是进到下一个阶段所取得的东西，那这样的话，我们在建筑设计中就要把它，让它迎取在这个框框之内，才能给它充足。比如我们现在看到的它所在的店，170千瓦，大家可以想想看170千瓦是个什么样的概念，这在初期的投入中是不是，每一个事情都要想到，这家店能开170千瓦怕灯。这些东西是在前期时我们估计不到的。但是做为一个专业的商业设计公司来讲，有可能会，因为通过他之前的一些工作经验，去把这些餐饮店固定的一些东西圈出来。我们现在看得这个图，就是我们把它放为商业和设计这两块主线，在商业设置内装的七个要素，一个要素是通过它这个招商，商户入住的这个角度，从商业这个角度去考虑问题。同时我们在硬件方面，比如说在我们设计这方面如何去解决问题，用这两个主线去完成完整的购物中心。

    这个表就是说通过我们多年的经验，总结出一个具体工作方面的一个流程问题的一个表，我们刚才提到的一个商业一个设计的，可能通过一个硬件一个软件，商业是软件，设计是硬件的话，就是说我们软件问题是怎么走的，硬件问题是怎么走的，它前后之间的配合如何进行的，包括它的实营记录是怎么样的。这个表最初的制作，是由我们中海首佳日本总公司副志高他通过与时联系，对于超市，对于购物中心的一个设计，包括对它运营的一个研究，所得出的这么一个综合表。我们把它做为一个基础，适合于我们中国现在的市场，在这个总结之中。中海城市的理合之中不断地体验，不断地修改。那这个软件呢，我们刚才说这个商业的话，就是说可能是在我们大家头脑中形成的一个东西，特别远。但是在这个地面所产生的东西，通过钢筋混合土，通过水泥的体现东西，我们称之为硬。这就是设计的方面。这样的话向右侧，有时间的一个进程。

    那我们在Y轴上，向下的，看到有一个向下的箭头，从软件到决定到硬件，由于我们之前的计划，计划的时候在中间决定的时候是什么，是开发商。由开发商进行这个，我是做还是不做还是怎么做，这种决定层是开发商进行的。然后把这种东西做一个决议，正在做到我们中国这个土地上，实现这种购物中心的情况。大家看这个表就是说，我们中海首佳在做某一个购物中心，从设计上，招商，规划上，有一个整体的进程表。从前期的规划一直到后期的，到开业为止，包括开业之后初期的维护，这一整体的时间进程表。其中也包括它的人员，在什么地方配置什么的人进去，这个人员做什么业务，通过这种表格的形式把整体的，有一年，二年，或者更长的时间，对整体大致的一个进程在这上面体现出来。

    那这样，大家也知道，做一个比较完善优美的购物中心，肯定不会只有一个设计师独立去完成，那他肯定要与本身设计方的一个配套完成，那包括刚才说的招商部门，规划部门，它这个整体，通过整体的合作才能设计一个完整的东西。在日本呢，就是说专门有一种商业开发的资助，这叫资助叫商业规划师，主要是购物中心设计，专业资助的人，他通通他的专业资助去体现购物中心的整体规划以后期支出。

    大家现在所看到的这张照片，我们刚才就说很多的设备都是在天花中出现的，可到底有哪一些，设备在天花中会出现的话，包括事际上我们在做的过程中也不可能百分之百不可避免的这种修改的出现，所以大家看到这个东西知道，刚才在事际购物中心天花内的一些构造。

    大家看到的这个问题，首先我们看到这个比较细的点划线的一个地方是一个强排风，消防的强排烟设务，中间比较粗的点划线的方块是天花的一个造形，那这个冲突就是说我无法去使用这个强排风去体现消防上的功能，位置错位。因为前期没有充份拿到建筑方面的规划图纸，包括它的后期，我们的造型是通过美观的想法，那它是通过一个安全的想法，那这种就发生冲突，这就是大家所看到的。

    这张图主要是什么，主要说是，因为店铺的一些变更，一些店户要求我要稍微大一些，我稍微想小一些，那这样的话，有可能店铺的正反面向前移或向后退，它的这种变化是在招商中会不断出现的，那它也会影响到我们最初的一个建筑设计，装潢设计，那这个东西也是刚才我们提到的，装潢的一个强排烟，它跑到店铺的正前面的这个位置。这个位置的话，大家可能告诉我们一些大型的购物中心可能会有一些影院的出现。影院是一种大方架的结构，那它在下场的时候梁高本身就会高于其它部分，这样会导致影院下场的卖场它的身高与其它区域的身高不一样，要比那个要低，那你这个没有进行初期的一个整体考虑设计的话，就出现这个问题。大家看这一张，它的后侧低的一块，就有影响，而前面这一部分它正在好圆外，那随着它这个设计的话，工人在做的时候不会去想这个太细节的问题，这个问题做为一个行业设计来讲，这样的话会造成一个，如果我这个，大家看这个是个防盗链，如果它升上去的话，就会是非常大一条，一个空档处，那这个也是说，前期的我们如何去规划，如何去定检这个东西，就前期把它，每一个工人对施工队伍的一个好的指示，避免种种事情出现。

    那这样的话，我们大致讲一下关于商业设计的前期投入，包括我们刚才祝经理讲的，我们如何去设计好的一个购物中心，我们主要考虑一定要全盘，一定要整体的考虑这个东西，才能弄出一个好的购物中心，同时在运营之中，如果减少它的消耗。做一个挣钱的购物中心才是我们大家一个最终的目标，如果后期运营之中产生很大的消耗的话，我想大家这个最终言语方面的很多，所以这个希望我们中海首佳比较专业的商业设计的规划，和大家进行合作，这样的话使大家在效率上得到专业人的解决。